نمو عقارات CTO: أثناء شرائك لمواد البقالة ، ضع في اعتبارك شراء هذا REIT (NYSE: CTO)

فيسبوك
تويتر
بنترست

buzbuzzer / E + عبر Getty Images

اليوم ، أعيد زيارة CTO Realty Growth (بورصة نيويورك: CTO) ، وهي شركة متخصصة في حيازة وإدارة عقارات البيع بالتجزئة في 9 دول. اعتبارًا من نهاية الربع الثاني من ال الحالي للشركة تمتلك 22 عقارًا ، بإجمالي مساحة بناء 2.8 مليون قدم مربع ومتوسط ​​معدل إشغال 91٪. آخر مرة كتبت فيها ملف مقالة – سلعة حول هذه الشركة كان قبل 17 شهرًا عندما كان يتم تداولها ب 17.57 ًا لل الواحد. على الرغم من 26٪ من إجمالي العائد ، أعتقد أن CTO Realty Growth لديه القدرة على تحمل عدم اليقين الي وتزويد المساهمين بعائدات أقساط ، وذلك للأسباب التالية:

السبب الأول: البيع بالتجزئة ، ولكن ليس أي بيع بالتجزئة

وفقًا لنظرية العقارات والأدلة التجريبية ، في أوقات التباطؤ الاقتصادي وعدم اليقين ، فإن قطاع العقارات الذي يحصل على الضربة الأولى هو البيع بالتجزئة. وهذا أمر منطقي من وجهة نظر المستهلك: نظرًا لأن الدخل الحقيقي يظل ثابتًا في أفضل حالاته ، يقوم المستهلكون بخفض نفقاتهم. لهذا السبب تعتبر التجزئة واحدة من أكثر فئات العقارات التجارية خطورة. ومع ذلك ، هذا ليس صحيحًا تمامًا مع CTO. كانت لدى الشركة الحكمة في الاستثمار في عقارات البيع بالتجزئة التي تعتمد على البقالة. عادة ما ترفع هذه الأنواع من العقارات بعض المخاطر الزائدة المرتبطة بممتلكات البيع بالتجزئة التقليدية. نظرًا لطبيعتها ، ستجذب العقارات القائمة على البقالة الزوار دائمًا ، على الرغم من الظروف الاقتصادية السائدة ، وهذا هو أول شيء لمركز تجزئة مزدهر.

وفقًا لـ JLL Research ، فإن مراكز البيع بالتجزئة التي تعتمد على البقالة هي في الواقع سوق فرعي دفاعي لعالم العقارات ، فهي محصنة بشكل عام من تهديد التجارة الإلكترونية ، بينما توفر في نفس الوقت عوائد ثابتة.

تقوم CTO Realty Growth حاليًا بتوليد ما يقرب من ثلثي إجمالي الإيجار الأساسي السنوي من عقارات البيع بالتجزئة ، ومعظمها مرتبط بالبقالة. يتم إنشاء 19٪ أخرى من الخصائص متعددة الاستخدامات. يتم إعادة تأكيد مسار الشركة نحو هذا السوق الفرعي المعين من خلال معاملاتها الأخيرة. قبل شهرين ، اشترت الشركة عقارًا مرتبطًا بقالة ماديسون ياردز في أتلانتا ، جورجيا ، وهو عقار من الدرجة الأولى تم بناؤه في عام 2019 ، مقابل 80 مليون دولار ، كما قدمت 30 مليون دولار من المفضلة لشراء وإعادة تموضع واترز كريك في ألين ، تكساس. .

السبب الثاني: على النحو الوارد أعلاه ، أدناه

لقد اعتدنا على صناديق الاستثمار العقاري التي تطور وتملك وتدير وتبيع العقارات المبنية على الأرض. ولكن هناك سبب إضافي لكوني CTO هو قائمة الأصول غير المنتجة للدخل ، مثل ائتمانات التخفيف وحقوق التعدين. تحتفظ الشركة بمحفظة من النفط السطحي ، والغاز ، وحقوق المعادن في فلوريدا ، بمساحة إجمالية تبلغ 365 ألف فدان وأرض للتخفيف تبلغ 2.5 ألف فدان في غرب دايتونا بيتش. وفقًا لعرض مستثمري الشركة ، فإن هذه الأصول غير المنتجة للدخل لديها القدرة على دفع FFO الخاص بـ CTO إلى أعلى عند تحقيق الدخل. وفقًا لـ US Mineral Exchange ، فإن متوسط ​​قيمة الفدان للأرض ذات الحقوق المعدنية غير المؤجرة يتراوح بين 0 دولار و 250 دولارًا. بالنظر إلى مبيعات الحقوق الأخيرة ، فإن السعر المحقق لكل فدان هو 60 دولارًا ، مما يقودنا إلى القيمة المحتملة لمحفظة الحقوق البالغة 22 مليون دولار. هذا هو التدفق النقدي المادي لشركة ذات نقد متاح وما يعادله من 27 مليون دولار. ومن الجدير بالذكر أيضًا أن الشركة باعت مؤخرًا جزءًا آخر من أصولها غير المنتجة للدخل بقيمة 3 ملايين دولار.

السبب الثالث: أساسيات المستأجر والإيجار القوية

بدءًا من خطة عقد الإيجار للشركة وجدول انتهاء الصلاحية ، يمكننا أن نرى أنها جيدة التسلم وأنه في العام المقبل ، تتوافق عقود الإيجار المنتهية مع 7.4 ٪ فقط من الإيجار الأساسي السنوي. يبلغ متوسط ​​مدة الإيجار لجميع عقود الإيجار 8.1 سنوات ، بينما بالنسبة لعقود الإيجار الجديدة ، يرتفع هذا الرقم إلى 10.1 سنوات. من خلال النظر في الإيجار لكل قدم مربع (PSF) لعقود الإيجار المجددة ، يمكننا أن نرى بعض التيسير في الأسعار ، ليصل إلى 7٪ ، وهو ما كان متوقعًا. ومع ذلك ، من وجهة نظر “جميع الإيجارات” ، يبدو أن المعدلات قد زادت قليلاً مقارنة بالربع السابق.

قاعدة المستأجرين في الشركة متنوعة بشكل جيد ، حيث لا يساهم أي مستأجر واحد بأكثر من 10٪ من الإيجار الأساسي السنوي للشركة. من هذا المنطلق ، فإن أكبر مستأجر لـ CTO هو Fidelity Investments ، يليه Ford Motor Credit ، حيث يساهمان بنسبة 6.7٪ و 4.3٪ من الإيجار الأساسي السنوي للشركة ، على التوالي. من وجهة نظر التصنيف الائتماني للمستأجر ، يتم إنشاء ثلث ABR للشركة من المستأجرين المصنفين. بالإضافة إلى ذلك ، تتجه الشركة ببطء نحو العقارات متعددة المستأجرين ، في محاولة لخفض مخاطر الإيرادات بشكل أكبر.

السبب رقم 4: عائد توزيعات أرباح جيد ونمو FFO

في أوقات التضخم المتزايد ، يبحث المستثمرون عن فرص ذات عوائد عالية. يعد CTO Realty Growth واحدًا منهم ، حيث تحقق أرباحه الآجلة حاليًا 7.3 ٪. استنادًا إلى AFFO المتوقع لكل سهم مخفف ، للسنة المالية 2022 ، البالغ 1.73 دولارًا ، نتحدث عن نسبة توزيع أرباح تبلغ 84.4٪. في الواقع ، زاد FFO الخاص بـ CTO بنسبة 25٪ في عام 2022 ، على أساس سنوي. بالإضافة إلى ذلك ، فإن 57٪ من رقم التمويل الإضافي المتوقع تم إجراؤه بالفعل خلال النصف الأول من عام 2022. وقد يؤدي هذا إلى تخفيف بعض أسعار الإيجارات خلال النصف الثاني من العام أو أكثر. ولكن مع ذلك ، في 1.73 AFFO المتوقعة للسنة المالية 2022 للسهم الواحد ، فإننا نتحدث عن نسبة P / FFO تبلغ 11.5x ، وهو أمر مناسب تمامًا لاستثمار REIT في العقارات عالية الجودة.

الاستنتاجات والمخاطر المحتملة

أتوقع بعض الاضطرابات على طول الطريق ، حيث ستستمر تقلبات السوق ، على الأقل قرب نهاية الربع الأول من عام 2023. ومع ذلك ، فإن CTO Realty Growth هي فرصة استثمارية جيدة للمستثمرين الباحثين عن عوائد ، والذين لن يقولوا أيضًا لبعض الزيادة في رأس المال . ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن الشركة لديها برنامج صراف آلي مستمر ، والذي استخدموه في المرة الأخيرة ، حيث قاموا بإصدار 88 ألف سهم بسعر 66.03 دولارًا لكل سهم ، بإجمالي عائدات قدرها 5.7 مليون دولار. ومع ذلك ، من التوجيهات ، يبدو أنهم لا يخططون لإصدار المزيد من الأسهم للفترة المتبقية من هذا العام. في كتابي ، لدى CTO Realty Growth إمكانات صعودية أكثر ، وإذا لم يكن الأمر كذلك ، فلا يزال بإمكانك الحصول على عائد أرباح جيد بنسبة 7.3 ٪ مدعومًا بفئة أصول عقارية مقاومة للركود نسبيًا. لذا ، فهي “نعم” مني.

البحث

إخلاء المسؤولية عن المخاطر: لن تكون aswak.info مسؤولة عن أي خسارة أو ضرر ناتج عن الاعتماد على المعلومات الواردة في هذا الموقع بما في ذلك الأخبار السوقية والتحليل والتوصيات التداولية وتقييمات وسطاء فوركس. البيانات الواردة في هذا الموقع ليست بالضرورة في الوقت الفعلي ولا دقيقة، والتحليلات هي آراء المؤلفين ولا تمثل توصيات aswak.info أو موظفيها. ينطوي تداول العملات على الهامش مخاطر عالية ، .قبل اتخاذ قرار بالتداول في فوركس أو أي أداة مالية أخرى، يجب عليك التفكير بعناية في أهدافك الاستثمارية ومستوى خبرتك ورغبتك في المخاطرة.

مختارات

أخر المقالات